新京报消息，2025年11月24日早晨7:45，香港天文台发布了一则红色火灾危险警告，直到30日早晨6:30才解除，这是香港进入11月以来持续时间最长的一次红色警告。
\n据了解，香港目前采用黄色与红色两级预警，黄色表示火灾危险性较高，红色表示极高。此次宏福苑火灾就发生在红色警告时间范围内。
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2025年11月26日下午，香港大埔宏福苑多栋住宅楼发生火灾，火情不断升级，在当天下午6时达到5级。截至12月3日，这场火灾已造成159人遇难，31人失联。
\n虽然不合格的阻燃棚网、竹棚、发泡胶以及天气等，是此次香港火灾直接的引燃与助燃因素，但香港城市本身的建筑特征与楼宇现状，同样放大了灾情。
\n作为以“高密”为标签的“垂直都市”，香港的高楼动辄30层以上，因为楼宇间距小，密集的空间让火势极易通过跨楼蔓延。更关键的是，全港超过3万幢楼龄超30年的高层建筑中，不少像42年楼龄的宏福苑一样，存在消防设施老化锈蚀、消防栓出水不足、火警钟失效等问题。
\n这场波及七座大厦的火灾，不仅点燃了钢筋水泥，也引发了社会对香港高密度“垂直都市”模式的反思，在又高又密的建筑群中，老旧楼房的安全短板如何补齐？
\n又高又密的摩天大楼
\n挤压都市空间
\n作为密度极高的垂直城市，香港的建筑以“高、密”为鲜明特质：摩天楼鳞次栉比，老旧楼宇与现代高楼错落相依，楼间距紧凑到形成独特的“城市峡谷”。
\n全球高层建筑和城市人居委员会（CTBUH）2025年数据显示，香港，150米以上的摩天大楼569座，霸榜全球第一，深圳、纽约等城市在其面前都得“望楼兴叹”。
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庞大的城市人口，有限的土地面积，香港的建筑不仅高，间距还小。在CTBUH城市倡导论坛研究的全球40多个城市群中，香港的高层建筑密度指数9.22，仅次于孟买。高度和密度指数结合起来，香港全球第一。
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这些第一的背后，是香港对空间的极致开发。据财新网援引媒体消息，此次失火的宏福苑，每栋大楼的间距大约只有10公尺（约为10米），小于高层建筑防火间距要求（一般为13米），是一座典型的“握手楼”——楼间距过近、邻近两楼的居民距离近到可以握手的程度。
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这种被戏称为“握手楼”“亲吻楼”的格局，本质上是对土地利用效率的过度追求而牺牲合理居住标准的产物。高而密的楼层可以给更多人群提供容身之处，但与低楼层相比，一旦高层发生火灾，火势更不可控，会立马变成死亡陷阱。
\n此次火灾发生后第一时间，香港有关部门迅速调派消防力量。大火肆虐了15小时后，7栋大楼中仍有3栋火势未得到控制。
\n救援中，因为道路限制，救援云梯最高56米，远未达到宏福苑31层的楼高。有相关企业工程负责人表示，宏福苑属于高层住宅，需要消防车道贯通小区并扑救到每栋楼。但因为小区内部间距很窄，不利于火势阻隔，消防车进入十分困难。
\n不但外面拥挤，内部结构也是极致利用。据资料显示，宏福苑小区大楼内部结构利用情况复杂，在起火后，被四面房子环绕的楼梯间、管道井等形成巨大垂直通道，强化了“烟囱效应”，让火势在短时间内迅速波及高层，形成内外夹攻之势。
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在香港，像宏福苑这样紧凑的高楼不是少数，九龙旺角、油麻地等旧区，更极端的场景也有：部分楼栋间距不足3米，最窄处甚至不到1米，比寻常走廊还要逼仄。在极致的空间里，工厂、篮球场甚至马厩，都被折叠在城市的高楼里。
\n垂直紧密的空间里，私家车也被极度压缩，香港90%的出行都依赖于公众交通，狭窄的街道甚至催生了世界上最窄的有轨电车——“叮叮车”，宽度仅为1.98米。
\n明明是国际化大都市，为何居住屋要建得又高又密？香港的城市发展，是怎样一步步“向上管理”的？
\n被生存空间逼出来的“向上革命”
\n许多城市的发展受困于经济和产业，而在香港，土地，却成为决定城市发展的咽喉，迫使整个城市不断向上增长，直到长出耸入云霄的“钢筋森林”。
\n香港面海靠山，包括香港岛、九龙和新界及离岛在内，陆地面积约1106平方公里，和重庆市北碚区差不多大。其地理环境多以山地、丘陵为主，能发展为土地的面积仅占全港面积的1/4，约276.6平方公里。并且山地开发有较大的难度，所以善用土地资源自然成为香港城市开发的基本原则之一。
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来源于网络资料，1963年香港地形图3D数字渲染海报制作
\n同时，受港英时期确立的郊野公园制度影响，大量土地被锁定，香港的土地面积中，郊野公园和自然保护区占了四成，而用作住宅用途的土地则只占整体土地6.9%。
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另外，虽然新界有大片土地未开发，但据发布于大珠三角论坛的《香港私人住宅市场供求关系与价格形成研究》指出，新界历史上曾以租借形式归英国管辖，因此当地土地并未归属英国皇室，而是由居民持有清朝政府颁发的永久地契。在“新界丁屋政策”影响下，现在新界大量土地为私人所有，政府要开发并不容易。
\n要在如此狭小的土地面积上容纳庞大的人口，必然要采取高层高密度的建筑形式，向下或者空中发展，才能让香港人有更多的生存空间，而限于地下开发会因开发难度、地质、逃生、采光、通风等多种限制，只有向上才可以更自由和无限度地延伸空间，因此“向天要空间”成为香港城市发展的基本理念。
\n除了地理空间限制，香港的高层建筑和人口发展也紧密相关，1945年二战落幕时，香港还只是个60万人的滨海小城。五年后的移民潮，让人口骤增到220万，大量移民的聚集导致许多人自行搭建寮屋居住，不仅居住环境恶劣还存在严重的火灾隐患，成为当时港府的一大难题。
\n为应对住房需求并促进城市发展，1955年港府公布《建筑新条例》，允许建筑物高度为街道宽度的1.25倍，缩减每层楼高，并颁布《1955年业主与住客条例》。1956年再次修改建筑条例，全面放宽建筑物可建高度，这一文件让香港正式迈向高层楼房的建设。
\n1964年，《建筑物条例》再次更新，严格限制综合楼宇的建设，推动开发商集中建造“又高又窄”的塔楼以最大化土地效益。同年，首个大型公共屋邨彩虹邨（cun）落成，8栋21层高楼刷新城市天际线认知。
\n1965年，港府正式将“兴建高密度住宅”纳入城市规划蓝图，首个大型私人屋邨美孚新邨动工，规划建设99栋18-21层住宅。至此，香港正式进入“高密度住宅”时代。
\n上世纪70年代后正值香港人口持续增长、经济转型期间，港府为了解决新移民的居住需求以及解决徙置区拥挤的问题，在1976年推出了“居者有其屋计划”，计划为低收入人口提供“低租金、低标准、高密度、高要求”的高层集合住宅，以低于市价出售公屋。
\n至此，香港公营住宅建设全面转向高密度与高层化，此次失火的宏福苑就是这一阶段的产物。
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宏福苑大火
\n香港老楼维修之困
\n但随着时间推移，新的建筑标准不断出台，那些承载着城市记忆却逐渐跟不上标准的老旧楼宇，正逐步退出历史舞台。
\n1987年，香港实施“长远房屋策略”，计划至2001年重建旧屋、提供96万套新住宅。1989年，房委会启动大规模公屋扩展与整体重建计划，分阶段拆除早期徙置大厦和廉租屋，提升居住环境与社区服务品质。一边拆一边盖，成为那个年代香港的发展特色。
\n进入新世纪以后，城市发展对高层建筑提出了更高要求，尤其是在发生灾害事件后，一旦消防云梯无法达到大楼顶层，建筑就需要依靠自身的耐火、排烟和疏散系统应对灾情。
\n但很多上世纪六七十年代建造的高层因为楼龄过长、设施老化，并不具备现代防火能力。2024年4月华丰大厦的三级大火，酿成5死40伤，涉事大厦楼龄已有60年，存在多处消防安全隐患。2016年九龙牛头角道7号淘大工业村第一座的四级火灾，造成2名消防员死亡，12人受伤，涉事大厦始建于1961年，缺乏自动洒水系统且通道狭窄。
\n于是重建、修缮，成为这些老旧楼在新时代的命运。
\n根据香港立法会秘书处数据，截至2023年底，香港有近3万幢大厦楼龄超过30年，占总数约64%，属于强制验楼范围，而达到该龄的楼宇的数目每年仍在快速递增。
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在2012年，香港推出了强制验楼计划，要求楼龄30年以上的建筑定期检验消防系统，后续还推出安全改善工程资助计划，鼓励业主加装防火门、消防栓系统等。
\n但城市高层建筑的修缮和重建速度远远跟不上楼宇老化的速度，按照香港现有规定，对楼龄达50年以上的楼宇或楼龄30年以上的工业楼宇进行重建，需要80%业权份数，也就是需要80%业主同意，但现实中因为房龄过老，要么原业主已经不在或者找不到，要么产权已经再次分割，集齐足够的业权非常困难。
\n香港当地的数据显示，过去十年，50年楼龄或以上的楼宇每年增加500多幢，但拆卸重建的只有160幢。
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并不是所有老旧楼宇都要重建，如果维修好也可以有很长的寿命。此次发生火灾的宏福苑，就是在2016年港府规定的定期验楼过程中，发现外立面需要强制翻新的。
\n随后由宏福苑的业主委员会（业主立案法团）来负责施工招标。但直到2024年1月，业主大会才最终通过了这次的翻新项目整体招标。
\n2024年7月，曾有香港媒体报道宏福苑大批业主不满高达3.3亿港元的“天价维修费”，按照这一费用平摊，平均每户需承担15万至19万港元，付款期限仅六个半月。
\n香港目前大量老旧楼房未能开展维修，甚至未聘请管理公司，核心原因在于大厦业主未能达成共识。
\n旧楼改造资金需由业主集资，费用按业权比例分摊。部分业主因经济状况不佳，或认为改造需求不紧迫，不愿承担相关费用，导致资金筹集困难。同时，若出现预算超支，需再次召开业主大会投票表决，这进一步延缓了工程进度。
\n截至2024年，全港约14000幢1987年前落成楼宇的整改工作已完成，但根据立法会秘书处数据推算，仍有大量超30年楼龄的楼宇在等待维修整改。香港重建局数据显示，根据统计处的数据推算，到2046年，大约每两幢楼宇就有一幢是楼龄逾50年的“老年楼”。
\n原标题：香港的楼为什么又高又密？
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